De woningbouw in Amsterdam onder de loep
Amsterdam is nog altijd een populaire stad om te wonen, werken en te recreëren. En als je kijkt naar de ontwikkeling van de samenleving die enerzijds in een rap tempo vergrijst en anderzijds steeds verder individualiseert neemt die populariteit alleen maar verder toe. Daarnaast heeft de positionering van de stad met I Amsterdam de afgelopen jaren ook een aantrekkende werking gehad op de stad. Dat is allemaal goed voor de stad, maar brengt ook uitdagingen met zich mee. De stad moet namelijk groener en duurzamer worden en tegelijk leefbaar, veilig en aantrekkelijk blijven voor alle doelgroepen. Daarbij neemt niet alleen de vraag naar voorzieningen toe, ook wordt de roep naar betaalbare woningen steeds groter. Omdat er de afgelopen jaren te weinig middenhuur is gebouwd, is er vooral daar krapte ontstaan. Voor de bouw- en vastgoedsector liggen hier dus kansen zou je zeggen. Want ook zij erkennen dat de vraag en behoefte naar (middenhuur) woningen groot is. Maar waar liggen dan precies de uitdagingen? Zitten de markt en de gemeente wel voldoende op een lijn? De stad versus de markt.
Maakbare stad
In de woonagenda 2025 spreekt de gemeente Amsterdam de ambitie uit om in 2025 voldoende, betaalbare en goede woningen te hebben om de krapte op de woningmarkt aan te pakken. De gemeente streeft daarbij naar een ongedeelde stad waarin iedereen ongeacht kleur, afkomst en financiële situatie moeten kunnen samenleven. De gemeente wil daarom in nieuwe wijken bouwen volgens het 40-40-20 principe: 40 procent sociale huur, 40 procent gereguleerde middeldure huur en 20 procent dure huur/koop. Er zijn daarbij echter wel een paar opmerkingen te maken. In een evenwichtige woningmarkt zou het economisch gezien niet uit moeten maken of men koopt of huurt. Dus waarom alleen inzetten op huur in het sociale- en middensegment? Verder zijn de grondprijzen in Amsterdam nog altijd ongekend hoog en zijn de eisen van de gemeente fors. Woningen moeten niet alleen duurzaam zijn, maar ook veilig, energiezuinig en goed voor de gezondheid. En een significant deel van de nieuwe woningen in het middensegment moet groter zijn dan 70 m², zodat er niet alleen voldoende betaalbare maar ook genoeg grotere woningen worden gerealiseerd.
Ontwikkelende markt
Al deze ambities samen maken het er voor de projectontwikkelaars en investeerders niet makkelijker op. Hoge grondkosten en strenge eisen maken de kansen op het realiseren van rendement in het middensegment minimaal, want ook de bouwkosten zijn de laatste jaren geëxplodeerd. Hier komt bovenop dat de gemeente de uitpondtermijn voor sociale en middeldure huur heeft verlengd. Dit zet beleggers dermate onder druk dat investeren weinig zin heeft. En als dat nog niet genoeg is, blijkt de grond waarop gebouwd moet worden vaak vervuild en moet de hele infrastructuur van elektriciteit, riolering en internetkabels nog aangelegd worden. Al snel loop je de kans om tijdens de omvangrijke procedures die hierbij komen kijken vertraging in je project op te lopen. Hiervoor dienen allemaal kosten gemaakt te worden, nog voordat er überhaupt één steen gelegd is. Bij de oplevering van het project zullen die kosten dus terugverdiend moeten worden. Maar als dat niet meer lukt, trekken ontwikkelaars zich terug en blijven beleggers op afstand en gaan ze zich richten op andere steden. De rekensom komt niet meer uit. De duurzame en op het oog sociale intenties van de gemeente Amsterdam resulteren dan in een nog onevenwichtigere verdeling op de woningmarkt en belemmeren de doorstroom.
Om de stad en de markt weer dichterbij elkaar te brengen zie ik grofweg drie oplossingen:
1. Samenwerking
Zolang zowel de gemeente als de markt voor maximalisatie van de eigen opbrengst blijven gaan, zal er onvrede tussen beide partijen blijven bestaan. Ergens moet deze vicieuze cirkel dus worden doorbroken. Immers, bottom line hebben zowel de markt als de gemeente eenzelfde doel voor ogen: voldoende woningen bouwen, gericht op de doelgroepen waar de behoefte het grootst is. Hiervoor moet het vertrouwen tussen overheid en marktpartijen terugkomen. Het versnellen van processen begint immers altijd bij wederzijds begrip en voldoende (gedeelde) kennis en kunde. Dit vergt echter een andere houding van zowel de markt als de gemeente, waarbij afspraken gemaakt moeten worden over communicatie en transparantie in beleid en beleidskeuzes. Alleen als er wederzijds vertrouwen en begrip is kunnen integrale afspraken worden gemaakt over hoe de stad echt duurzaam kan worden en kan snelheid in de woningbouwproductie worden gemaakt. Duurzaamheid gaat namelijk verder dan alleen afspraken over het klimaat en energie; duurzaamheid betekent ook dat de gebouwde omgeving een relevante functie blijft hebben. Dat mensen in die omgeving willen blijven wonen en anderzijds de omgeving aan blijft sluiten bij de behoefte. Hiervoor is flexibiliteit nodig en een algemeen besef dat vastgoed er over 100 jaar nog steeds staat. Bovendien kunnen de kaarten ook zomaar weer anders zijn geschud op het moment dat de economie weer inzakt. Oftewel: wordt er wel voldoende rekening gehouden met de fluctuaties in de economische conjunctuur? In 2019 lijkt het volgens economen gedaan met de turbogroei van de afgelopen jaren. Krijgt de markt het dan weer voor het zeggen of juist extra voor de kiezen? Een beleidsvisie op lange termijn kan deze golfbeweging afvlakken.
2. Lange termijn visie
Immers voor zowel de markt als de stad is het van belang om een lange termijn visie te hanteren die bestuursperiodes overstijgt en dus niet gebonden is aan politieke schommelingen. De huidige bestuursperiode, die om de vier jaar wijzigt, staat namelijk op gespannen voet met het feit dat projecten – zeker in tenderprocedures – deze termijnen overschrijden. Bovendien is het huidige beleid erop gericht om de huidige schaarste op te lossen, maar duurt het nog zeker twintig jaar voordat alle gewenste 50.000 woningen zijn opgeleverd. Daarmee los je de huidige problematiek op de woningmarkt niet op. Marktpartijen hebben zekerheid op de lange termijn nodig om te kunnen investeren. Als ze die zekerheid krijgen, zijn ze waarschijnlijk best bereid om met een lager rendement genoegen te nemen. De gemeente kan daarentegen tegemoet komen door de grondprijzen te verlagen. Op die manier lever je allebei wat in om gezamenlijk het gewenste resultaat te bereiken. Belangrijk daarbij is om altijd goed te blijven kijken naar de werkelijke behoefte die er in de stad is, nu, maar ook in de toekomst. Demografisch gezien bereiken we in 2030-2040 de piek van het aantal inwoners in ons land. Zijn alle woningen dan nog wel nodig en met name, aan welk type woningen is dan vooral behoefte? Je zou dus ook kunnen denken aan het realiseren van meer flexibele en aan veranderende woonwensen aanpasbare woningen, omdat de woningbehoefte gedurende de jaren verandert.
3. Integrale benadering
Tot slot moet er ook meer integraal worden gekeken naar de woningmarkt, omdat de woningmarkt niet op zichzelf staat. Uiteindelijk gaat het over het leefbaar houden van de stad en daar zijn ook andere voorzieningen voor nodig. Denk hierbij aan voldoende onderwijs, cultuur, winkels, een goede bereikbaarheid en gezonde leefomgevingen door voldoende groen en natuur. Je kunt deze ontwikkelopgaves ook slim combineren door bij een ontwikkeling van retail of bedrijventerreinen, ook verplicht bij te moeten dragen aan de woningbouwproductie. Op die manier kun je slim ergens anders je rendement maken. Maar bovenal moet Amsterdam verder kijken dan zijn eigen gemeentegrenzen, en haar focus verleggen naar de Metropool Regio Amsterdam (MRA). De oplossing voor de nabije en latere toekomst ligt hem in dat gebied. Zowel voor de snelheid, de duurzaamheid en de infrastructurele opgave.
December 2018, Jorinke Vos