Gebiedsontwikkeling is iets van een lange adem. Zaaien en oogsten. Geen sprint, maar een marathon. Als investeerder, ontwikkelaar of overheid weet u dit maar al te goed. Toch wil ieder het proces soepel, en het liefst zo snel mogelijk, doorlopen. Maar is dat wel mogelijk en hoe pakt u dit dan aan? In een gesprek met Kristel Jansen in de Wal, communicatie adviseur gebiedsontwikkeling bij Dietz Strategie en Communicatie, komen drie kansen voorbij:
- Kans 1 – verdiep vooraf in de belangen op meerdere schaalniveaus
Kristel blikt terug op de start van één van haar projecten: ‘’Met oog op een nieuwe locatie voor woningbouw is het gesprek aangegaan met de gemeente, want hoe kijkt zij aan tegen het initiatief? De initiatiefnemer heeft er belang bij om te komen tot een overeenkomst om te ontwikkelen; de gemeente wil dat het bijdraagt aan de actuele maatschappelijke opgaven. Om te komen tot een overeenkomst met de gemeente, werd bij dit project niet alleen gefocust op woningbouw maar ook op de wens voor vergroening, nieuwe mobiliteitsoplossingen en verbetering van de veiligheid. Hierbij is een koppeling gemaakt tussen opgaven die op regionaal- lokaal- en wijk/buurtniveau speelden. Zodat de gemeente het initiatief ook kan onderbouwen richting haar regiopartners, de politiek en bewoners en bedrijven in de buurt.’’
Kortom; ”verdiep gedurende de initiatieffase in de opgaven en belangen op meerdere niveaus. Dit kan aan de hand van deskresearch, maar vergeet hier ook de omgeving zelf niet. Loop eens een rondje in de buurt, ga in gesprek met bewoners, de mensen in het café op de hoek en de werknemers die tijdens de lunch een rondje buiten lopen. Het zal je verbazen hoeveel je te weten komt. Praat met belangen- en buurtverenigingen. Alleen dan kom je goed beslagen ten ijs en zorg je dat je snel stappen maakt”, adviseert Kristel.
- Kans 2 – participatie als tool voor kwaliteit en snelheid
‘’De overeenkomst staat en als het goed is zijn de eerste gesprekken met de belangrijke stakeholders gevoerd’’, geeft Kristel aan: ‘’Nu is het van belang om verder publiek, politiek en maatschappelijk draagvlak te creëren voor het initiatief. Zodat je vergunningen kunt aanvragen en door kunt met de ontwikkeling, zonder lange bezwaarperiodes, vertragingen en onzekerheid.
In één van mijn projecten, waarbij een kantoorpand werd herontwikkeld tot woningen, ontstond reuring in de buurt. Omwonenden waren blij met meer levendigheid in de buurt, maar maakten zich ook zorgen om het aanzicht, parkeren, verkeer, biodiversiteit en groen. Door vroegtijdig met de buurt in gesprek te gaan, zowel breed als in een klankbordgroep met de buurtvertegenwoordigers, heeft de ontwikkelaar zowel het plan kunnen verrijken als het proces soepel doorlopen. Met de toevoeging van kasten voor vleermuizen, het ontwikkelen van een groene gevel en groen dak en het kiezen voor doorbroken metselwerk, werden bewoners zelfs enthousiast over het plan. Positieve reacties op zowel de houding van de ontwikkelaar als de (kleine) aanpassingen die zijn gedaan zorgden voor een positieve vibe. Waarna de formele procedure werd gestart en de bouwenvelop snel kon worden vastgesteld.’’
- Kans 3 – leg alles vast en houd het contact
Natuurlijk gaat het niet altijd van een leien dakje, weet Kristel: ‘’Men kan nu eenmaal niet tegen opgelegde veranderingen en omwonenden kijken er vaak – terecht of onterecht – anders tegenaan, waarbij een NIMBY-effect ontstaat. Mensen zijn goed in staat om te veranderen, maar voelen vaak weerstand tegen opgelegde veranderingen. Wel heeft een initiatief meer kans van slagen als je ook gedurende het proces kunt uitleggen wat je doet om te luisteren, zorgen weg te nemen en op basis hiervan aanpassingen doorvoert in het plan. Uiteindelijk gaat het om een gedegen belangenafweging, en help jij de gemeente bij besluitvorming als je kunt aantonen dat dit zorgvuldig is gedaan.
Hoe je dit doet? Leg alles wat je doet en wat er besproken is vast. Zorg er ook voor dat jouw stakeholders op de hoogte zijn van de verslagen, uitwerkingen en de status van het proces en hierop kunnen reageren. Blijf risico’s monitoren en de omgeving betrekken. Het gaat om relaties opbouwen en continuïteit in stakeholdermanagement. Want ook bij de vervolgstappen wil je dezelfde stakeholders goed meenemen.’’
Meer weten over deze ervaringen of kunt u wel wat hulp gebruiken? Neem dan contact met ons op via 030-2934399 of info@dietz.nl.