NRC-artikel: ‘Bouwdrama’s voorkom je niet met een goed contract’.
21 jun 2017
In het NRC-artikel Bouwdrama’s voorkom je niet met een goed contract van maandag 20 juni wijdt bouwadvocaat Arent van Wassenaer uit over het belang van een goede relatie tussen bouwer en opdrachtgever. Met name de best practice die de heer Wassenaer aanhaalt over de aanleg van de Betuwelijn sprak mij aan. De opdrachtgever en bouwer waren in hetzelfde kantoor gevestigd, waar ze samen de risico’s beheerden en de beste ontwerpen uitzochten. Er was sprake van een oprechte samenwerking. De strekking van het artikel is dat echt samenwerken in veel gevallen hoogoplopende conflicten kan voorkomen. En dit principe geldt voor wel meer situaties in de bouw- en vastgoedsector.
Voor de driehoeksverhouding tussen de projectontwikkelaar, omgeving en de politiek en de wijze waarop de ontwikkelaar de laatste twee betrekt bij de planvorming geldt eigenlijk hetzelfde. De huidige praktijk is als volgt: de ontwikkelaar ontwikkelt een plan, vraagt toestemming van de gemeente, laatstgenoemde is enthousiast, maar wil weten wat de omgeving ervan vindt, waarop de ontwikkelaar de omgeving informeert en daar reacties ophaalt. Er lijken geen doorslaggevende bezwaren te zijn en het plan wordt voorgelegd aan achtereenvolgens het College van B&W en indien nodig, daarna de gemeenteraad.
Wat vervolgens in veel gevallen gebeurt spreekt boekdelen: de hoeveelheid bouwprojecten die vertraging oploopt door bezwaren is gigantisch. Duizenden projecten per jaar komen hierdoor niet of pas na lang gesteggel van de grond. De reden van de bezwaren is vaak vrij simpel: betrokkenen hebben het gevoel dat hun belangen onvoldoende zijn meegewogen in de planvorming. Dit gaat dus nog niet eens over of bepaalde belangen wel zijn opgenomen in de plannen; het gaat erom dat je als betrokkene het gevoel wil hebben dat je ook echt betrokken bent. Als het gevoel van onbetrokkenheid blijft bestaan, zit er in veel gevallen niets anders op dan bezwaar aantekenen en met harde onderbouwingen aantonen dat jouw belangen onvoldoende zijn meegewogen.
De eerste vertraging begint dan vaak in de politieke arena. Dat is, zeker bij grote projecten, de eerste plek waar de onvoldoende behartigde belangen op tafel komen. Voor de projectontwikkelaar zorgt dit voor onzekerheid want niemand heeft een glazen bol waarmee politieke besluiten voorspeld kunnen worden. Als de politiek eenmaal instemt met het plan, wil dat nog niet zeggen dat bezwaarmakende partijen het gevoel hebben dat ze gehoord zijn. Blijft dat gevoel uit, dan is de volgende stap de Raad van State. Die hebben het druk met duizenden andere zaken, dus voordat de zaak inhoudelijk behandeld wordt ben je alweer weken of maanden verder.
In het ergste geval, althans voor de projectontwikkelaar, krijgen de bezwaarmakers gelijk en gaat het plan helemaal van tafel. In het beste geval, vanuit hetzelfde perspectief, blijken de bezwaren ongegrond, blijft het plan overeind maar begint het plan met een achterstand – namelijk onvrede in de directe omgeving. De tussenweg is in retroperspectief ook best pijnlijk: er wordt een bestuurlijke lus toegepast waardoor bepaalde planonderdelen alsnog moeten worden aangepast. Dit had aan de voorkant al geregeld kunnen zijn, waardoor de inmiddels ontstane vertraging voorkomen had kunnen worden. Wat volgt is een tweede verplicht nummertje: het aanpassen van het oorspronkelijke plan.
In de praktijk worden participatietrajecten nog te vaak gezien als een onderdeel van het verplichte nummertje: het krijgen van goedkeuring voor bouwplannen. De meerwaarde van een goed opgezet participatietraject wordt onderschat en dat is zonde. In wezen is een goed opgezet participatietraject namelijk niets anders dan door middel van dialoog goede afspraken maken met alle betrokkenen, zonder dat dit contractueel vastgelegd hoeft te worden. Het draait allemaal om luisteren naar de verschillende belangen, verbindingen leggen tussen deze belangen, de opgehaalde informatie vertalen naar haalbare oplossingen en samen met de betrokkenen nadenken over hoe een plan nog beter gemaakt kan worden.
Met de invoering van de Omgevingswet in het vooruitzicht worden participatietrajecten straks echt een verplicht nummertje, omdat initiatiefnemers aantoonbaar belanghebbenden moeten betrekken bij de planvorming. Het zou mooi zijn als de aanloop naar de invoering van deze wet wordt gebruikt om alvast te leren dat écht goed voorspel voorkomt dat verplichte nummertjes nodig zijn en alleen al daarom veel meerwaarde heeft.